Grazie Roberto, ciao e a presto! Andrea

Ciao Andrea e grazie per la domanda che ci porta ancora una volta a trattare il tema dei mutui e delle differenze tra tasso fisso o variabile come già visto anche in un precedente articolo.

Non avendo altre e maggiori informazioni in merito alla tua situazione, le cose che penso in relazione alla tua domanda sono le seguenti:

1. Quando possibile, cercare di ottenere della liquidità in prestito da utilizzare per altri scopi “caricandola” sul mutuo prima casa è sempre un’idea intelligente perchè non esiste altra forma di finanziamento più economica del mutuo prima casa
2. In questo periodo storico devi verificare se però ti conviene perchè rischi di trovare  condizioni peggiorative delle attuali. Mi spiego meglio. I mutui (fissi o variabili non fa differenza) tipicamente ti caricano un tasso formato da due componenti. La prima è un tasso di riferimento internazionale (ad es. l’euribor per i tassi variabili), la seconda è il cosiddetto “spread” che è poi il guadagno principale della banca che te lo eroga. Ebbene, normalmente la logica è che se i tassi internazionali sono bassi (e in questo periodo sono ai minimi storici e, pur non rimanendoci per sempre, non dovrebbero comunque muoversi sensibilmente ancora per un pò) allora le banche si allargano un pò di più con gli spread pensando che “comunque il totale è abbastanza basso comunque e quindi affrontabile dal risparmiatore”. Da qui il mio dubbio se tu riesca o meno ad ottenere condizioni migliori delle attuali. Verifica comunque il tutto sul praticissimo sito www.mutuionline.it che presenta sempre le migliori opportunità del momento.
3. Personalmente io opterei per il tasso variabile, a maggior ragione nel tuo caso che pensi di estinguere in fretta. Il risparmio tra le due soluzione è pressochè garantito.
4. Valutando di rinegoziare il mutuo gioca sempre su ALMENO due tavoli: la SURROGA con una nuova banca (che non comporta spese a tuo carico per l’operazione) e la RINEGOZIAZIONE stessa con la tua banca che, dopo magari aver fatto un pò di resistenza, spesso si adatta ad abbassarti lo spread e a scendere a patti pur di non perdere un cliente che è magari un pagatore regolare
5. Come ti ho già detto vai innanzi tutto su mutuionline.it, poi se credi scrivimi una mail e nel caso ti fornisco il numero di un mio cliente che è anche diventato un carissimo amico che lavora proprio nel campo dei mutui. Sulle condizioni che è in grado di farti non ne ho idea ma le verificherai tu, sulla persona ti posso invece mettere la mano sul fuoco che ti tratterà con competenza e onestà.

Alla prossima e continuate a inviarmi le vostre domande attraverso l’apposito form qui a fianco.

Un pò alla volta, privatamente o tramite il blog per le questioni di pubblico interesse, rispondo a tutti.

Roberto Pesce

Un mutuo a tasso variabile è un finanziamento il cui tasso di interesse è ancorato ad un tasso internazionale (normalmente l’euribor a 3 o 6 mesi ma ultimamente hanno preso piede anche i mutui ancorati al tasso BCE) maggiorato di una certa percentuale (chiamata spread) che rappresenta un costo aggiuntivo a favore della banca. L’euribor è, per l’appunto un tasso variabile, e mentre scrivo questo articolo l’euribor a 3 mesi (ossia che la banca modificherà nei nostri confronti ogni 3 mesi) è pari allo 0,84%.

Basandoci su un tasso di questo tipo, oggi come oggi si possono facilmente trovare mutui a tasso variabile che, comprensivi dello spread a favore della banca, nascano ad un tasso di interesse complessivo attorno al 2%, livello assolutamente super vantaggioso e competitivo e in grado di dare vita a rate molto basse e facilmente sostenibili. L’inghippo sta però proprio nel fatto che, quando i tassi saliranno (ed è assolutamente certo che questo succederà nei prossimi anni!), assieme ai tassi aumenterà inesorabilmente anche la rata da pagare.

Se chi ha contratto il mutuo con una rata iniziale di 500 €/mese ha già raggiunto con tale somma il massimo del costo da lui sostenibile, cosa potrebbe succedere all’aumentare della rata fino o magari oltre i 1.000 €/mese ?

Occorrerà tagliare altri costi familiari, o vendere la casa o, non pagando le rate per impossibilità, rassegnarsi a vedersela confiscare dalla banca con cui abbiamo contratto il mutuo.

Brutto? Bruttissimo, anzi, terribile. Ma è successo negli anni scorsi a milioni di persone nel mondo, soprattutto negli Stati Uniti, ed è stata la causa scatenante della crisi in cui ci stiamo ancora dibattendo.

Per evitare questo rischio, una delle possibilità è quella di scegliere un altro tipo di finanziamento, ad es. un mutuo a tasso fisso (clicca qui per vedere l’osservatorio dei tassi attuali, sia fissi che variabili) la cui rata sia predeterminata e non muterà per tutta la durata del prestito, siano essi 10, 20, 30 o 40 anni.

Meglio il tasso fisso quindi?

La risposta è no, dipende. Il tasso fisso fornisce maggiore certezza e ti mette al riparo dall’aumento della rata. Come aspetto negativo, tuttavia, ti propone di partenza un tasso di interesse molto più alto di quello variabile proposto nello stesso periodo, proprio perchè la banca si vuole mettere anticipatamente al riparo dalle fluttuazioni future dei tassi di interesse.

Per poter comprendere nel dettaglio quanta differenza esista tra un mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile, divertiti a verificarlo ipotizzando un’ipotetica richiesta attraverso l’ottimo sito proposto da mutuionline.it .

Alla luce delle odierne previsioni e degli scenari macroeconomici attuali, per chi vuole la soluzione più economica per i prossimi decenni si ritiene convenga comunque contrarre un mutuo a tasso variabile, già mettendo in conto che gli attuali tassi all’1% gradualmente saliranno fino e forse oltre il 4-5%, per poi ridiscendere, per poi risalire e così via. Questo però vuol dire poter essere pronti sin d’ora a sostenere senza troppa sofferenza rate anche doppie o triple a quella di partenza.

Chi non può permettersi questa varianza deve utilizzare un mutuo a tasso fisso, rassegnandosi a pagare di più in cambio della certezza futura dell’importo della rata.

Queste non sono naturalmente le uniche due possibilità, oggi esistono tante altre variabili: mutui variabili ma solo entro una forchetta predeterminata (es. tasso minimo 2,5% – massimo 5%), mutui rinegoziabili tra fisso e variabili ogni tot anni, mutui con rimborso obbligato solo della % di interessi e che ti lasciano libero di rimborsare il capitale a proprio piacimento etc.

Personalmente sto utilizzando da qualche anno proprio un mutuo di quest’ultimo tipo, oltretutto richiesto per un importo molto superiore a quello di cui avessi bisogno. La ragione di questa scelta dipende dal mio tipo di entrate, potenzialmente anche molto variabili di anno in anno e dal fatto che opero in maniera importante in borsa. Un mutuo di questo tipo mi permette di utilizzare soldi della banca (su cui in questo momento pago un interesse complessivo inferiore al 2% annuo) e investirli in azioni e ETF con ritorni medi superiori al 10% annuo e, di fatto, trarre profitto dal notevole differenziale oggi esistente tra quanto pago da un lato e quanto ottengo dall’altro.

Con i tassi attuali e con i mercati così favorevoli come oggi, tanto per capirci, non ho alcuna intenzione di restituire a breve termine il capitale che ho preso in prestito. Quando invece i tassi torneranno a salire e si riavvicineranno al 6% del 2006-2007, diminuendo notevolmente la distanza tra i due importi, sicuramente ricomincerò a restituire parte del capitale, possibilmente prendendolo dai ritorni che avrò ottenuto nel frattempo ^_^ !!!

Tutto questo te lo ho spiegato per tua informazione, e non per vantarmi in alcun modo. Semplicemente, vorrei farti capire fino in fondo come non esistano “soluzioni perfette” ma solo migliori approssimazioni a partire da quello che ci offrono le situazioni del momento e, soprattutto, a partire dalle tue attitudini e condizioni economiche, familiari e professionali.

Durante il corso INTELLIGENZA FINANZIARIA (prossima edizione 25/26 settembre 2009 a Reggio Emilia) approfondiremo tutti i temi delle logiche di investimento personale e familiare, dell’equilibrio tra debiti e investimenti, dell’asset allocation etc.

Se questa trattazione sui temi della casa, dei mutui, della gestione del debito ti è sembrata interessante o ti interessa approfondire qualche aspetto lascia un commento qua sotto o poni la tua domanda, sarà un mio piacere risponderti o postare nuovi articoli per allargare o approfondire l’argomento!

Alla prossima!

]]> http://www.robertopesce.com/intelligenza-finanziaria/debiti/quale-mutuo-conviene-a-tasso-fisso-a-tasso-variabile-flessibile/feed/ 7 http://www.robertopesce.com/intelligenza-finanziaria/psicologia-finanziaria/pago-laffitto-o-faccio-un-mutuo-e-compro-casa/ http://www.robertopesce.com/intelligenza-finanziaria/psicologia-finanziaria/pago-laffitto-o-faccio-un-mutuo-e-compro-casa/#comments Wed, 26 Aug 2009 22:51:12 +0000 Roberto Pesce http://www.robertopesce.com/?p=541 Nell’ultimo articolo consigliavo un minimo di prudenza e di attenzione a chi, legittimamente, pensa di accendere un mutuo per abbandonare l’odiatissimo affitto e diventare proprietario della propria abitazione.

Mutuo o affitto quindi? (tra l’altro, grazie Ciccio per la domanda, ho aspettato a risponderti per incorporare il tutto in questo articolo) E, se decidessimo per l’acquisto, che tipo di mutuo mi converrebbe fare: a tasso fisso, variabile o come?

Vediamo assieme alcuni elementi informativi e di ragionamento.

1. Emozionalità (positiva) – Quanto vale per te e per la tua famiglia, emozionalmente, l’idea di essere proprietario della tua abitazione e non dover più rendere conto a nessuno se non ai tuoi vicini di cosa fai con e nella tua casa? A livello personale questo ad esempio è sempre stato per me un fatto importante, ho acquistato il mio primo appartamento (anche grazie all’aiuto dei miei genitori) a 26 anni di età e mi ha sempre dato un drive motivazionale molto importante. Se questo vale anche per te, segna un punto a favore dell’idea dell’acquisto e del mutuo.
2. Emozionalità (negativa) – Quanto ti pesa l’idea di accollarti decine o centinaia di migliaia di euro di debito e di dovervi far fronte per i prossimi 20, 30 o 40 anni? Se ti pesa molto e ti crea ansia o insicurezza, segna un punto a sfavore dell’acquisto.
3. Capacità di risparmio – Sei bravo e disciplinato a risparmiare sistematicamente oppure trovi sempre il modo di spendere fino all’ultimo euro che ti rimane in tasca a fine mese? Se hai le mani bucate aggiungi un punto a favore dell’idea del mutuo e dell’acquisto casa.
4. Capacità di investimento – Ipotizzando che tu abbia del risparmio abbastanza significativo da parte, come lo utilizzi attualmente? In che modo lo investi? Quanto ti rende, mediamente, ogni anno? In linea di massima, ragionando da un punto di vista strettamente finanziario, se ottieni rendimenti in linea con i titoli di stato a breve termine o comunque inferiori al 3% può valere la pena pensare di abbandonarli e utilizzare la liquidità (o parte di essa) come acconto per la casa in maniera da diminuire l’importo della rata del mutuo o accorciarne la durata. Se invece investi con successo in  borsa in azioni o in ETF e ottieni risultati pari o superiori all’8-10% annuo (il discorso vale anche se utilizzi altre forme di investimento che ti permettono di ottenere risultati simili) il tuo denaro renderà di più se utilizzato per questo tipo di investimenti piuttosto che se associato all’acquisto casa.
5. Flessibilità e cambiamento attesi – Pur essendo vero che da un mutuo, così come da un matrimonio ^_^, si può sempre uscire, se ti aspetti grandi cambiamenti a breve termine nella tua vita l’affitto ti garantisce sicuramente maggiore “agilità” e dinamismo rispetto all’impegno di un mutuo.

Durata del mutuo e ammortamento “alla francese” – Come ultimo elemento di questo articolo proviamo a inserire nel nostro ragionamento anche un elemento relativamente tecnico.
Nonostante ormai la grande maggioranza dei finanziamenti prima casa si articoli sulla durata di 30 anni (20 fino a qualche anno fa, 40 prossimamente), le statistiche citano come durata reale (dalla stipula all’estinzione che sovente è anticipata) non più di 10-12 anni.
D’altro canto, la grande maggioranza dei mutui prevede l’utilizzo del cosiddetto “ammortamento alla francese” che, per mantenere la rata costante, prevede che nei primi anni questa sia formata per la stragrande maggioranza da soli interessi e solo minimamente dalla restituzione di parte del capitale mutuato.

Esempio – Ipotizziamo di aver pagato una rata di 823 €/mese per 10 anni (e quindi 98.760 € in totale) su un finanziamento totale pari a 150.000 € x 30 anni a tasso fisso, al termine di tale sforzo economico avremmo rimborsato “solo” 27.258 € di capitale e ci ritroveremmo quindi sulla schiena ancora circa 122.000 € dei 150.000 € originali (esempio calcolato ai tassi attuali, fonte http://www.mutuionline.it , qui la scheda dell’esempio utilizzato)

Cosa significa tutto ciò?

Che, quantomeno per questi primi 10 anni, il teorema “faccio il mutuo perchè così smetto di buttare soldi con l’affitto e li metto da parte” non è del tutto rispondente al vero o, quantomeno, lo è solo in minima parte.

A tutti gli effetti, abbiamo speso circa 100.000 € in totale e ne abbiamo messi a risparmio circa un quarto, mentre  73.000 € sono andati ad arricchire la banca attraverso gli interessi sul mutuo (in pratica come aver “buttato” ugualmente 608 € di affitto al mese per 10 anni).

Con questo non arrivo a sostenere come fanno alcuni esperti di investimenti immobliari che si dovrebbe permanentemente vivere in affitto e usare il denaro solo per speculare, come abbiamo visto sono tanti i fattori da considerare e alla fin fine lo scopo del denaro e del risparmio è in parte quello di un utilizzo a fini pratici e in parte quello di fornirci delle soddisfazioni emozionali. Tuttavia, per non incorrere in amare delusioni pensando di aver risparmiato 100.000 € e scoprire poi che il risparmio è stato molto più esiguo, questi numeri sono elementi da considerare.

Al prossimo articolo per approfondire le differenze tra i vari tipi di mutuo e di tasso di interesse.