Intelligenza Finanziaria: comprare casa o vivere in affitto?

Si conclude con questo post la disanima delle questioni controverse del pensiero di Robert Kiyosaki iniziata con lo scorso articolo (clicca qua per leggerlo), ed in particolare l’idea che acquistare un immobile per viverci sia un errore grave da non commettere mai in quanto, secondo lo stesso autore americano, “la propria abitazione è un passivo e non un attivo”.

Quando molti anni fa lessi per la prima volta “Padre Ricco Padre Povero” personalmente trovai questa idea un po’ contro-intuitiva, il che naturalmente non significa che a prescindere la ritenessi sbagliata anche considerando la veemenza con cui Kiyosaki la spinge in tutti i suoi libri ed il fatto che altri formatori italiani specializzati in in investimenti immobiliari l’abbiano ripresa pari pari.

Sono certamente d’accordo sul fatto che sia corretto ritenere la propria abitazione “un passivo e non un attivo” dal punto di vista della generazione del cash flow (per chi ha partecipato al mio corso INTELLIGENZA FINANZIARIA la distinzione è quella tra “Fabbrica del Debito” e “Fabbrica della Ricchezza”) e questo nonostante gli italiani siano tra i più grandi estimatori mondiali della casa di proprietà con una percentuale tra il 70 e l’80% delle famiglie proprietarie dell’immobile in cui risiedono.

In effetti, molto per questo aspetto culturale e altrettanto per una carenza di educazione finanziaria, da noi è abbastanza diffusa l’idea che “il mattone sia l’investimento più sicuro” e che “con gli immobili ci si guadagna sempre” ma ciò esclude dal ragionamento il potere erosivo dell’inflazione e parte anche dal presupposto che si fanno i calcoli sul prezzo di acquisto “da rogito” e non sul prezzo effettivo pagato inclusi gli interessi dei mutui. Approfondendo l’analisi tramite questi due fattori si scopre facilmente come la convenienza dell’investimento immobiliare sulla prima casa sia decisamente inferiore rispetto a quanto viene istintivamente percepito. La stessa idea del fatto che “i soldi spesi in affitto sono persi mentre quelli per il mutuo almeno ti rimangono” è ovviamente corretta solo parzialmente in quanto, come abbastanza noto un po’ a tutti, ogni rata di mutuo è composta solo da una parte di rimborso capitale mentre la restante è composta da interessi bancari che diventano anch’essi per l’appunto a fondo perduto.

E allora? Ha quindi ragione Robert Kiyosaki nel definire un errore acquistare la propria casa di proprietà?

Dopo averci ragionato per anni e aver approfondito la questione con diversi investitori immobiliari e seguaci delle teorie di Kiyosaki, la mia posizione è che, messa nei termini in cui la mette l’autore americano ossia senza articolare molto il suo ragionamento, questa idea sia sbagliata e che valga solo per pochissime persone mentre non solo non è un errore ma può addirittura essere un’ottima cosa per molte famiglie.

Le basi del mio distinguo sono due: psicologico/emotiva e finanziaria.

Dal primo punto di vista credo sia importante chiedersi quale sia lo scopo ultimo del possedere denaro e la mia risposta a questa domanda, senza scendere nel tecnico, è che non serva ad altro se non a dare solidità e qualità alla vita delle persone. In tal senso, per molte persone ed in particolare per le famiglie italiane possedere una casa di proprietà acquisisce profondi significati psicologici associati all’idea della solidità della famiglia, della stabilità finanziaria, della possibilità di costruire il proprio nido e curarlo nel tempo mentre vivere in affitto viene spesso associato a sentimenti di precarietà e provvisorietà tanto che i criteri con cui si arreda, si fa manutenzione o si modifica la propria abitazione differiscono molto a seconda che si parli di un immobile di proprietà o in locazione.

Se quindi ritengo importante considerare le motivazioni psicologiche almeno di pari dignità rispetto a quelle finanziarie, l’errore di valutazione che commettono Kiyosaki e tutti i suoi seguaci credo sia rilevante anche rispetto al secondo ambito in cui cercano di applicare o suggerire a tutti una ricetta assolutamente valida per alcuni (lo stesso Kiyosaki in primis) ma inutile o persino nociva per altri!

Il punto di Robert Kiyosaki per cui “comprare casa sia un errore” nasce infatti dalla necessità di tenere libera la propria capacità di fare debiti con le banche per poterla utilizzare al fine di acquistare altri immobili da mettere a reddito o su cui fare attività di compravendita. In poche parole, la loro prospettiva è quella dell’imprenditore e dello speculatore immobiliare statunitense dove oltretutto (lo dicevamo nello scorso articolo) le regole del mercato sono assai diverse dalle nostre e non è raro che il costo di un affitto copra ampiamente quello del mutuo sottostante allo stesso immobile tanto che si riesce a usare il debito per comprare la casa e con la locazione conseguente non solo si copre la rata del debito ma si consegue anche un utile con cui replicare più volte lo stesso giochino.

Aldilà della diversità del mercato immobiliare italiano, il punto di discussione è però dato dal fatto che l’investimento in immobili professionistico non è per tutti così come qualsiasi altra forma di investimento effettuato utilizzando la leva del debito che va considerato come la forma più avanzata tra le varie possibilità percorribili e che ha senso rimanga quindi appannaggio esclusivo di chi ha i più alti livello di preparazione e intelligenza finanziaria pena la pressoché certezza di combinare disastri.

A tutti gli effetti occorre quindi chiedersi: “Se non investo sulla mia casa di proprietà, come impiegherò il mio denaro?”

Per la mia esperienza come coach finanziario, chi non ha fatto formazione finanziaria (tristemente la maggioranza delle persone) non solo non ha una risposta chiara e precisa a questa domanda ma spesso affida il proprio risparmio incautamente alle banche senza capire nemmeno in cosa sta investendo o, peggio ancora, non capitalizza alcuna forma di risparmio in quanto portata istintivamente a spendere tutta la liquidità di cui dispone.

Se quindi ha senso considerare la propria abitazione di proprietà come denaro essenzialmente impegnato per uno scopo di beneficio più che finanziario, per molte persone la casa rappresenta comunque la pressoché unica occasione di capitalizzare e conservare una parte dei propri sforzi lavorativi anche nella prospettiva di lasciare in eredità ai propri figli qualcosa di tangibile ed in quest’ottica, ragionando dalla mia prospettiva di coach ed educatore finanziario, non mi sembra affatto una pratica da demonizzare.

Per chi invece investe su più fronti diversificando con criterio i propri asset ma senza muoversi in campo immobiliare, avere una parte di capitali impegnati nell’abitazione di proprietà significa comunque vincolarli su asset non cartacei e quindi logicamente più solidi quanto a rischi di perdita in caso di default del sistema finanziario, ipotesi quest’ultima non così probabile ma nemmeno da escludere nell’ambito dei travagli delle economie mondiali che stiamo vivendo in questi ultimi anni. Questo tipo di logica di investimento che va ritenuta quindi essenzialmente “difensiva” più che speculativa è a mio parere più valido nel nostro paese che altrove visto come i prezzi degli immobili abbiano in questo ultimo lustro sostanzialmente tenuto a fronte dei crolli ingenti verificatosi in altre nazioni come gli USA e la Spagna.

Lascia un commento all’articolo esprimendo la tua opinione in merito a quanto qui discusso, il confronto di idee rimane come sempre una delle possibilità migliori per elaborare le distinzioni più sottili sui vari argomenti.

Roberto Pesce

19 commenti

  1. leonardo

    6 anni fa  

    complimenti belle riflessioni roberto


  2. alin savin

    6 anni fa  

    ho letto e riletto l’articolo ma alla fine (a causa anche della mia ignoranza e lo dico senza essere sarcastico) non ho capito se è meglio comprare causa o vivere in affitto. certo mi rendo che come qualsiasi altra cosa è tutto molto relativo e c’è una moltitudine di fattori da prendere in considerazione però anche solo come linea di massima, come idea generale è si o no.


  3. alin savin

    6 anni fa  

    leggendo “lo scorso articolo” penso di aver capito un pò di più


  4. Alberto

    6 anni fa  

    Ma escludendo i fattori psicologici, non è forse vero che la convenienza dipende di caso in caso?
    Ad esempio, dal valore dell’immobile e dal tempo per cui si intende mantenerne il possesso?


  5. Marco

    6 anni fa  

    Ragionamento ottimo Roberto, anche io leggendo il libro “padre ricco padre povero” avevo pensato di fare un investimento immobiliare, ma i conti non mi sono mai tornati, tra tasse imu manutenzioni varie e l’impegno per affittare, la rendita era assolutamente deludente. Concordo pienamente invece con il ragionamento sulla prima casa, ti da’ una grande sicurezza e sensazione di benessere. Per tutto il resto c’è master card anzi no c’è il robottino envy grazie di avermelo fatto scoprire. Marco


  6. Stefano

    6 anni fa  

    Se tu sei un coach finanziario siamo proprio messi male. Non capisco se va di moda lanciare pietre e cannonate contro le teorie di grandi innovatori e divulgatori come robert kiyosaki o se va di moda sparare corbellerie tanto per aprire bocca….
    Ho letto il tuo articolo per intero e sono italiano e capisco la fissazione mentale della casa di proprietà ma appunto è una stupida e nocività FISSAZIONE… Quindi Scusami ma uno che si definisce coach finanziario ,e fa pure male la copia di Alfio bardolla, che è l esempio vincente e dimostrato delle teorie di robert kiyosaki in Italia , che già in primis accetta lo status quo di una mentalità italiana perdente e non la combatté dal suo blog per me nn vale il tempo speso per seguirlo.
    Se ti definisci un coach per la libertà finanziaria allora pe forza devi prendere a sberle quell’80% di Italia che in quesi caso vuole la casa di proprietà … Come devi prendere a sberle, in senso metaforico, anche quelli che credono alla favola vai a scuola e prendi voti alti, e prendi pure un master…..

    Tanti saluti….


  7. DANIELE

    6 anni fa  

    GRZ ROBERTO del Tuo articolo, Ti seguo sempre con interesse grazie alla Tua competenza e Praticita’ applicata alla situazione italiana.
    Ho avuto modo di apprezzarTi dal vivo nel EXCELLENCE COACHING del 2011 e sicuramente Ti apprezzero’ nel prox ROBOT FOREX TRADING a cui intendo partecipare subito dopo l’estate.

    CIAO
    DANIELE G.


  8. GIORGIONE

    6 anni fa  

    Ciao ROBBY , sei sempre professionale, preparato e umile …qualita’ che in italia si trovano purtoppo molto poco !
    Sono d’accordo con te con quello che scrivi e che la nostra grande ingnoranza in termini finanziari ci porta a fare scelte avventate ! Per la casa di proprieta’ appoggio in pieno il pensiero che per molti e’ una tranquillita’ mentale e quindi vale + di mille investimenti .
    Entrare nel mercato immobiliare come investitore, come per quello azionario, ci vuole un po di preparazione e determinazione ….ma come al solito in Italia ci piace credere ai maghi e sciamami e quindi che ci vuoi fare !
    Una cosa ti chiedo: continua sulla tua linea di professionalita’, preparazione, semplicita’ e chiarezza Sei una grande persona semplice e umana cose che ormai non i trovano piu’.
    Un abbraccio forte GIORGIONE .


  9. Loris

    6 anni fa  

    Questo è il primo post che leggo che non parte da idee fisse, ma analizza e fa il distinuo.
    Quasi tutte le scelte finanziarie dipendono dalla propria personalità e situazione. Non tutti vogliono diventare ricchi in fretta sfruttando al massimo la leva finanziaria o magari considerano più importante la scelta emotiva o sogno di vivere nella propria casa. C’è chi vuole aumentare la propria ricchezza con solo velocità e leva finanziaria non estrema.

    Pensare che vivere in affitto e comprare immobili da affittare sia valido per tutti e ovunque sempre è semplicistico, proprio per questo occorre studiare la propria situazione, magari con l’ausilio di esperti e poi decidere.
    Saluti


  10. Danilo

    6 anni fa  

    Salve a tutti, leggendo i libri di Kiyosaki mi sento di interpretare che non demonizza l’acquisto della prima casa ma che dica semplicemente che è il tipico investimento della classe media, ossia di quella gran parte di persone che lavora per il denaro, e che per far lavorare il denaro per noi, cioè quello che fanno i ricchi, sarebbe meglio imparare l’abc degli investimenti immobiliari e utilizzare la nostra capacità di indebitamento per qualche affare immobiliare profittevole.
    Gli strumenti per fare dei buoni acquisti immobiliari sono diversi, anche in Italia.


  11. Valeria

    6 anni fa  

    Ciao Roberto
    ti ringrazio per questo articolo perchè penso che serva anche questo per ragionare, e per farci delle domande sulla nostra “intelligenza finanziaria”. L’approccio di Kiyosaky all’immobile va trasposto nella nostra realtà (singola, individuale, non globale, Eker docet…), ma libri come quello ti cambiano molto la visuale sulla considerazione che abbiamo del denaro, se ci si ragiona bene sopra dopo averli letti…
    Con gli investimenti immobiliari ci dobbiamo chiedere qual è il nostro obiettivo, perchè se li sai fare, sono fonte di guadagno e di soddisfazione, ma bisogna imparare bene come si fa prima di lanciarsi, altrimenti i rischi sono alti, e alcune volte possono essere ripagati, altre volte no, come negli investimenti finanziari.
    Il valore psicologico che dai alla casa è importante, e fare investimenti immobiliari non lo esclude (ho conosciuto uno che fa gli investimenti ma è proprietario di casa sua…), però ha un altro obiettivo… E comunque se fai bene gli investimenti (e non li devi tenere gli immobili, non sono immobili da reddito), quando avrai guadagnato abbastanza, la casa te la puoi anche comprare! Ma dipende da tanti fattori…
    Quindi, è ottimo leggere questi libri, che ti cambiano la “visuale”, ma bisogna poi sempre approfondire e informarsi accuratamente, sia sul contenuto, sia sull’autore, e comunque imparare non è mai tempo nè denaro sprecato.
    Ciao!


  12. carlo

    6 anni fa  

    A mio modesto parere Kiyosaki ha fatto i soldi vendendo libri piuttosto che operando nel settore immobiliare.


  13. M@ssimo Ferrario

    6 anni fa  

    Ciao Roberto
    Le tue riflessioni sono assolutamente giuste e rispecchiano il nostro paese , condivido con te proprio questo tipo di esperienza su un immobile di famiglia comprato da mio papà che avevo in affitto e quanti problemi mi ha portato e quanto limitata è stata la rendita negli anni a fronte dell’investimento e delle successive manutenzioni, canoni non pagati. Fare un analisi della redditività legata all’immobile che si vuole comprare è una procedura che bisogna fare prima un investimento di questo tipo.Perchè le insidie sono dietro l’angolo e tutto non sembrà ciò che appare.E se non siamo capaci , facciamoci aiutare..magari da un bravo coach finanziario!!


  14. michele

    6 anni fa  

    concordo le considerazioni fatte legate a questo argomento. anch’io personalmente mi trovo nella situazione di dovere scegliere se acquistare una casa oppure se utilizzare il denaro in altri modi, e quello che personalmente condivido e’ non tanto quello che faremo con questi soldi ma l’energia con cui li gestiremo. viviamo in un epoca di cambiamenti ed informazioni che girano tutte intorno a noi, o stiamo a galla o affondiamo. scelte di questo tipo ci possono realmente cambiare la vita. quindi credo sia veramente importante aggiornare con il nostro cuore e capire quale sia realmente la cosa che vogliamo noi dalla nostra vita.
    Vuoi la casa?? perfetto comprala… questa scelta comporterà una precisa conseguenza come il fatto di andare in affitto avrà un suo effetto sulla nostra vita. tutto comporterà determinati cambiamenti quello che è’ importante che le scelte che faremo saranno guidate dall energia dell AMORE. IL denaro come tutto e’ energia e diventa ciò che noi gli attribuiamo.
    se dovrei scegliere fra una villa con piscina oppure lo stesso capitale in liquidi da poter investire, come detto da tante persone RINGRAZIO PERSONE COME ROBERTO CHE HANNO COME DONO DI POTERE INSEGNARCI A FARE LAVORARE QUESTO DENARO PER NOI CREANDO CAPITALI IN CRESCITA E NON A FARCI LEGARE A UNA TERRA VINCOLANDO LA NOSTRA LIBERTÀ. IL DONO PIÙ SACRO


  15. Tonino Pintus (SS)

    6 anni fa  

    Grazie dell’analisi Roberto, mi piace che fai una distinzione e tieni conto dell’aspetto psicologico, di sicuro poche cose sono giuste o sbagliate in assoluto, il giusto o sbagliato dipende sempre da quali risultati si vogliono ottenere.
    Se la proprietà da un senso di appagamento e stabilità che favorisce il resto della vita va bene, quello a cui dovrebbero stare attente le persone è a non esagerare e non è facile se c’è l’orgoglio della proprietà, il mutuo così come qualsiasi finanziamento aumenta l’accessibilità del bene e finisce che le persone comprano cose e case con troppa leggerezza(magari prendono una casa da 120 mq e potrebbero bastargliene 75mq), costruendosi una gabbia(finanziaria)invece che un nido. Facendo consulenze debito vedo spesso questa situazione.
    Un saluto a tutti! Che il CashFLow sia con voi 🙂


  16. Roberto Pesce

    6 anni fa  

    Ciao e grazie a tutti coloro che stanno contribuendo a questa discussione, sono contento che l’articolo abbia generato desiderio di dire la propria e prendere posizione su un tema che è di interesse per molti.

    Alcune considerazioni in breve rispetto a quanto avete scritto:

    1 – E’ assolutamente corretto sostenere che bisogna sempre valutare da caso a caso dove con questo intende valutare le singole posizioni personali (patrimonio, attitudini e competenze, flussi finanziari attuali e futuri, contesto lavorativo etc.) così come il singolo immobile preso in considerazione, sia che lo si stia valutando per andare a viverci sia per metterlo a reddito.

    2 – Partendo da quanto sopra, il mio ragionamento non sostiene, come qualcuno ha interpretato, che la prima casa vada SEMPRE acquistata ma semplicemente che è sbagliato sostenere tout court che invece non vada MAI fatto, che è per l’appunto il pensiero di Kiyosaki da cui ero partito. Sono due posizioni piuttosto diverse se ci si ferma a ragionare che è per l’appunto quello che ho cercato di stimolare con l’articolo.

    3 – Per Stefano: che il tuo tono e le tue parole nei miei confronti siano quantomeno poco educate e irrispettose mi sembra fin troppo ovvio, i tuoi commenti sono e saranno graditi anche in futuro se espressi in maniera adeguata e articolati nel ragionamento visto che l’obiettivo comune qui è quello di sforzarci di portare il nostro pensiero a maggiori profondità cercando di creare distinguo sempre più sottili visto che oltretutto non stiamo parlando di una scienza esatta. Partendo dal fatto che è assolutamente legittimo che tu non sia d’accordo con me e che nessuno ti obbliga comunque a seguirmi o leggere questo blog, prendere posizioni assolute a favore di Tizio o Caio o di un’idea rispetto ad un’altra non serve a granchè, ci pensano già il calcio e la politica a creare contrapposizioni rigide e sterili e non si sente la necessità di alimentarne altre. Nel merito, tuttavia dici cose non esatte visto che quando citi Alfio Bardolla ed il suo ottimo lavoro di divulgazione di cultura e formazione finanziaria dovresti anche sapere che il suo pensiero e i suoi metodi sono solo parzialmente coincidenti con quelli di Kiyosaki proprio in quanto la nazione di riferimento impone delle differenze. Anche Alfio in effetti parte dall’assunto che abbia senso occuparsi di compravendita e gestione di immobili mentre il mio punto di partenza è che tale idea sia assolutamente pregna di valore ma non applicabile a tutti o quantomeno non a molti ed in questo sta una delle tante differenze tra il mio lavoro ed il suo. A tutti gli effetti ci puoi accomunare solo in quanto entrambi ci occupiamo di formazione in ambito finanziario ma quando mi categorizzi come la sua “brutta copia” è un pò come se dicessi che un ortopedico lo è di un chirurgo in quanto entrambi si occupano di medicina … un pò campato in aria non credi?

    Un saluto a tutti e … continuate a leggere e commentare!!

    Roberto


  17. Gio

    5 anni fa  

    Salve,
    A mio avviso le basi su cui poggia questo articolo ovvero le riflessioni fatte dal Coach Finanziario lasciano molto a desiderare. Il fattore psicologico citato nell’articolo deve valere anche nell’altra faccia della medaglia, vivere per almeno 20 anni con la Banca che ogni mese “attinge” al proprio c/c la rata del mutuo (interessi inclusi) e senza guardare in faccia nessuno oltre ad essere una grave forma di rigiditá credo sia anche un BRUTTO VIVERE.
    La mia domanda é: serve davvero un Coach Finanziario o un Coach Psicologico? Forse é meglio aprire gli occhi.
    Buon proseguimento


  18. Marco

    4 anni fa  

    Salve,
    Non hai risposto adeguatamente a STEFANO.
    Rispondi se e´vero che hai fatto un copia e in colla da AB.
    Rispondi se é vero ….
    Dal mio punto di vista se una persona sbaglia di molto su cui crede di essere allora il discorso di Stefano per me ci sta, a maggior ragione se non rispondi bene su quello che ha detto.
    Anche se Stefano avesse torto, qui non é stato ancora smentito!.
    Saluti
    RM


  19. Roberto Pesce

    4 anni fa  

    Ciao Marco, non capisco cosa tu mi stia chiedendo soprattutto quando dici “se una persona sbaglia di molto su cui crede di essere” che è una frase che in italiano non ha senso, non so se tu sia straniero oppure se semplicemente hai scritto in fretta senza rileggere il tuo pensiero …

    Ad ogni modo ho risposto ampiamente a Stefano e a altre persone nel commento n° 16, direi non ci sia altro da aggiungere. Io e Bardolla la pensiamo diversamente su tante cose per cui non capisco come fai a parlare di copia/incolla visto che sosteniamo tesi diverse.

    Stefano ha una sua idea e io non ho bisogno di smentirla, il mio pensiero lo ho scritto ampiamente nell’articolo e non siamo in tribunale dove dobbiamo arrivare alla “verità” o a far vincere una tesi su un’altra, unica cosa si pretende rispetto e buone maniere nell’esprimere le proprie opinioni o nel confutare quelle degli altri.

    Saluti anche a te.


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