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Guadagnare con gli immobili: rivendere o affittare? Parte I

Guadagnare con gli immobiliGuadagnare con gli immobili è la forma di investimento più ancestrale e amata dagli italiani.

Tutti, chi più chi meno, hanno sentito dire che l’investimento nel mattone è una garanzia nel tempo, o che sia meglio comprare casa che vivere in affitto per non buttare i soldi, che almeno hai un tetto sulla testa…

Tra i cosiddetti boomer avrei un 100% di mani alzate.

Nella mia vita da bancaria ogni volta che stipulavo un mutuo provavo una certa soddisfazione pensando che quella coppia stesse costruendo un futuro.

Poi nel 2008 tutto è cambiato e quella favola che gli immobili non si svalutano mai di colpo è finita.

Nel giro di qualche anno si è formata una nuova fauna finanziaria: coloro che compravano immobili all’asta per ristrutturare e vendere.

Lo ammetto: sarei stata felice di farlo anch’io se non avessi già avuto da pagare un mutuo sull’abitazione in cui vivevo e un lavoro da dipendente che non lasciava grandi margini di fantasia e possibilità.

Poi mi è capitato in eredità un piccolissimo e malandato appartamento che con tutte le difficoltà della situazione attuale sto cercando di ristrutturare.

Tralascio totalmente gli aspetti legati a super bonus o sconti in fattura. Voglio anche dimenticare la selva di imprese edili più o meno serie, i tempi biblici per avere risposte, materiale e assegnazioni, o il rincaro di tutte le forniture.

Mi concentro solo su un calcolo finanziario: conviene rivendere o mettere in affitto?

La risposta è come sempre: dipende!

Guadagnare con gli immobili: comprare, ristrutturare e rivendere

Facciamo finta che ristrutturare sia semplice e che possiamo contare su un preventivo certo…

So che stai sorridendo.

I fautori del “compra ristruttura e vendi” ti dicono: compra una casa all’asta con un costo basso e un alto potenziale, spendi il meno possibile per renderla abitabile e poi rivendila.

In questo caso il guadagno che ottiene è una plusvalenza data da: prezzo di vendita – (prezzo di acquisto + costi di ristrutturazione, spese per eventuale mutuo, interessi, costi notarili, imposte catastali, ipotecari, di registro, eventuali polizze assicurative obbligatorie). 

La plusvalenza è tassata con un’imposta secca pari al 26% o in alternativa si porta in dichiarazione dei redditi ai fini del calcolo dell’IRPEF.

Non si paga la plusvalenza immobiliare quando:

  • L’immobile perviene per eredità e si decide di venderlo;
  • Si acquista un immobile e lo si rivende dopo 5 anni;
  • Si acquista con agevolazione prima casa e per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita si utilizza l’immobile come abitazione principale propria o dei familiari. 

Per capire quanto ti rende un’operazione così prendi la plusvalenza al netto delle imposte e dividi per il totale dei costi sostenuti.

Esempio:

 

Guadagnare con gli immobili

 

Per capire se un’operazione ti conviene o no prima di farla, devi stimare al meglio tutti i costi effettivi, un ricavo attendibile e tenerti un margine.

Chi si occupa di operazioni immobiliari in maniera professionale considera l’investimento interessante solo quando il margine previsto oscilla tra il 25-30%

Perciò, prima di acquistare, è fondamentale avere ben chiaro tutti i costi accessori, un preventivo di ristrutturazione che tenga in considerazione ogni possibile imprevisto e una valutazione del prezzo che potresti ottenere per una vendita rapida. 

In questa prospettiva è decisivo scegliere immobili da investimento con metrature più abbordabili valutando con attenzione la zona e i servizi nei dintorni. 

Un aspetto da non sottovalutare è infine quello emotivo… mai innamorarsi dell’immobile su cui hai deciso di investire!

Non saresti oggettivo e faresti fatica a lasciarlo andare.

Giorgia Ferrari 

 

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4 commenti

  1. Andrea Lanciotti

    4 settimane fa  

    Leggo puntualmente i Vostri articoli…
    complimenti per la chiarezza, semplicità e Professionalità.


    • Giorgia Ferrari

      3 settimane fa  

      Grazie Andrea,
      sei molto gentile.

      Giorgia


  2. Andrea G.

    3 settimane fa  

    Giorgiaaaaa … parli di immobili quindi devo per forza dire anche io la mia *_*
    Io AMO gli immobili, tutti! Vedo il loro potenziale, li vedo finiti, ampliati, abbelliti, ristrutturati! Non c’è storia… il mattone ha un fascino irresistibile.
    Ogni volta che faccio un viaggio in autostrada sogno di avere soldi infiniti e ristrutturare tutte le cascine che vedo passare…che spettacolo.

    Ma venendo alla realtà, ed essendo tecnico del settore, una volta che si mettono i pro e i contro sul piatto della bilancia, ahimé, l’ago non punta quasi mai verso i pro.
    Il singolo privato può fare ben poco per avere un ritorno economico appena sufficiente pensando di investire con i propri soldi.
    Negli anni ho fatto moltissimi business plan per investire all’asta ma il gioco non valeva mai la candela.
    Le percentuali cominciano ad essere interessanti quando i soldi in gioco sono molti. Lì la concorrenza è pressoché nulla e si ha un po’ più di margine di trattativa e contrattuale con le imprese.

    Allora sì che si possono fare guadagni davvero spaventosi però bisogna essere nel giro giusto perché improvvisarsi, ovviamente, non va mai bene.

    Buona vita cara Gioooo un abbraccio, a presto


    • Giorgia Ferrari

      3 settimane fa  

      Andreaaaa che bello rileggerti!
      Grazie del tuo contributo è esattamente quello che penso anch’io.
      È necessario fare bene i conti prima per togliersi dall’illusione del guadagnare facile con gli immobili.
      Sulle cascine poi hai una socia di sogni 😉

      A presto! Un super abbraccio,
      Gio


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