Intelligenza Finanziaria: Robert Kiyosaki ci è o ci fa? Conviene davvero investire in immobili?

Una buona parte degli allievi del mio corso INTELLIGENZA FINANZIARIA così come degli stessi lettori di questo blog conosce piuttosto bene Robert Kiyosaki avendo letto uno o più dei suoi libri a partire dal celebre “Padre Ricco Padre Povero” per proseguire poi con “I Quadranti del Cash Flow” o con altri degli oltre 12 titoli pubblicati dall’autore nippo-americano e tradotti nella nostra lingua.

Robert Kiyosaki, detto francamente, ha molti meriti in primis quello di aver sensibilizzato moltissime persone in tutto il mondo sui temi dell’intelligenza finanziaria, del reddito passivo e dell’importanza di una solida educazione finanziaria.

In questo senso i molti libri da lui scritti e pubblicati ma anche gli interessantissimi giochi di formazione sviluppati sia in versione “gioco da tavolo” che “elettronica” (in Italia al momento ne è stato riprodotto soltanto il classico “CASH FLOW” in versione gioco in scatola, leggi qua la mia recensione) hanno fatto molto per avvicinare i non addetti ai lavori a questi argomenti ed è sempre bello vedere come i miei stessi allievi siano già abbastanza preparati su temi come il cash flow o la differenza tra attivi e passivi nell’ambito della propria gestione finanziaria familiare.

Assieme ai molti aspetti positivi, tuttavia, la visione dei libri di Robert Kiyosaki genera nei propri lettori anche parecchi dubbi e domande, e questo anche aldilà dell’accusa che gli viene spesso mossa (e a mio vedere con buona ragione) di essere estremamente ripetitivo e ridondante nei suoi scritti perseguendo evidentissimi fini commerciali e sfruttando eccessivamente la fedeltà dei propri lettori.

In realtà, i dubbi principali che tipicamente si generano nelle menti dei lettori di Kiyosaki sono tipicamente due e con questo post vorrei fornire la mia opinione al riguardo, invitando peraltro chi mi legge a fornire la propria opinione lasciando un COMMENTO in calce all’articolo sia riguardo alle due questioni qui evidenziate che alla propria esperienza con i libri e le idee del celebre autore americano.

I due punti principali di dubbio e controversia sono i seguenti:

  1. l’affermazione più volte ripetuta da Kiyosaki di come la forma di investimento migliore del mondo sia quella immobiliare in versione “compra con mutuo quindi affitta per creare una rendita passiva”
  2. l’idea corollario che acquistare un immobile per viverci sia invece un errore grave da non commettere mai in quanto, secondo Robert Kiyosaki, “la propria abitazione è un passivo e non un attivo”

Prendendo immediatamente posizione in merito al primo punto di discussione (tipicamente incomprensibile per noi italiani), l’aspetto da rimarcare è che Kiyosaki presenta non solo una sua realtà assolutamente personale (in seguito alle ingenti entrate scaturite da libri e conferenze lui afferma di aver acquistato a debito e possedere centinaia se non migliaia di appartamenti in affitto!!) ma soprattutto una realtà del mercato immobiliare americano e delle regole che lo circondano che non rispecchia affatto la nostra realtà.

Le più grandi differenze tra la realtà del business immobiliare USA e quella italiana sono infatti le seguenti:

  1. il prezzo degli immobili che in America è estremamente più basso, soprattutto in alcune zone come ad esempio la Florida, l’Arizona, Detroit, Las Vegas in cui, per diversi motivi, negli anni scorsi molti immobili si sono svalutati fino ad oltre il 90% rispetto al loro prezzo degli anni precedenti ed è stato quindi possibile acquistare appartamenti, villette monofamiliari ed altre unità con importi compresi fra i 10.000 ed i 50.000 dollari (!!), numeri con i quali da noi a malapena si acquista un box auto;
  2. il ROI (return on investment) generato dalle locazioni che in USA è invece estremamente più alto, basti pensare come per la suddetta unità acquistata e ristrutturata con 40.000 dollari complessivi non sia difficile ottenere un affitto attorno ai 1.000 dollari/mese da cui si ricava un cash flow annuale pari a 12.000/40.000 = 30% circa rispetto al valore del proprio investimento. Immaginando poi che l’immobile in questione sia stato acquistato mutuandone una parte (per comodità di ragionamento diciamo un 50% su cui si paga magari un interesse passivo del 5%), ecco come il ROI arriva quasi a raddoppiare avvicinandosi ad uno stratosferico 50% annuale che, anche a valle di qualche costo di gestione e delle imposte rimane comunque altissimo. Facendo il paragone con l’Italia, per ottenere 500 € di affitto mensile occorre avere investito su un appartamento almeno 150.000 € se non di più, ragion per cui il tipico ritorno percentuale sugli affitti nel nostro paese si muove tipicamente tra il 2 e il 4% annuo, assolutamente in linea con il rendimento di un titolo obbligazionario semplice da capire e da acquistare come un classico BTP ma che, d’altro canto, non porta con sè le grane potenziali di un immobile affittato. Infatti …
  3. il terzo punto di grande differenza tra l’Italia e gli USA è dato dalla gestione dell’inquilino moroso che da noi è l’incubo di tutti i proprietari che tipicamente impiegano qualche anno prima di ottenere un più che legittimo sfratto dopo aver speso tempo e denaro in avvocati e essersi ritrovati magari con l’immobile gravemente danneggiato. Negli Stati Uniti invece, piaccia o no, un inquilino che non paga ha solo due settimane di tempo per mettersi in regola se vuole evitare l’intervento dello sceriffo (!) che si incarica dello sfratto anche coatto a fronte della semplice presentazione del contratto d’affitto non onorato dal pagamento del canone mensile. E’ evidente come il regime USA sia estremamemente spietato con chi è in difficoltà e ci sono diverse cose che personalmente non approvo nel loro modo di procedere ma, per quanto riguarda la nostra discussione relativa alle strategie di investimento di Kiyosaki, non possiamo che notare come questa sia una differenza gigantesca tra Italia e USA
  4. in ultimo potremmo parlare dell’accesso al credito che da noi è sempre stato abbastanza complesso ed è diventato difficilissimo nell’ultimo anno con le banche che cercano di non erogare mutui e che quando lo fanno impongono interessi capestro (il famoso “spread” dei mutui) e delle imposte sia sul valore dell’immobile (IMU) che sulle locazioni. Non approfondisco l’analisi su questi aspetti in quanto sinceramente non sono aggiornatissimo sulle equivalenti regole USA ma faccio fatica ad immaginare che siano peggiori delle nostre …

In sostanza, ecco spiegato perchè le affermazioni di Robert Kiyosaki sulla supremazia dell’investimento immobiliare e sull’importanza di farlo “a leva” ossia contraendo mutui per acquistare i vari immobili sono incomprensibili per i lettori italiani dei suoi libri, il punto di sintesi è semplicemente dato dal fatto che descrive una situazione americana non valida da noi e che oltretutto lo fa dal punto di vista di un investitore immobiliare professionale ed esperto come lui è e come ancora di più lo sono i suoi partner e non certo dalla prospettiva di un cittadino medio che deve decidere come iniziare ad investire i 30.000 € che ha in banca come risparmio della sua carriera lavorativa.

Per non dilungarmi eccessivamente, parlerò in un prossimo post della mia posizione sul fatto che comprare una casa sia o meno un errore (iscriviti alla newsletter nel webform qui a lato se vuoi essere tempestivamente informato sull’uscita dei nuovi articoli del blog!), per chiudere questa discussione quello che voglio rimarcare è che Kiyosaki e i suoi libri rimangono comunque una risorsa preziosa in quanto fonte di apertura mentale e introduzione ai temi dell’intelligenza e della cultura finanziaria per moltissime persone che altrimenti non si sarebbero mai avvicinati a questi concetti e che peraltro l’idea del “compra-affitta-genera cash flow” se a mio parere è assai poco conveniente in Italia soprattutto per un impegno part time da investitore, può invece sicuramente venire presa in considerazione da chi desideri dedicare tempo ad approfondirla con atteggiamento e impegno di tipo imprenditoriale magari proprio sullo stesso territorio americano visto che è assolutamente fattibile aprirvi una propria società immobiliare.

Se sei affascinato dalle molteplici opportunità di investimento percorribili e desideri sviluppare una tua solida preparazione di base su questi argomenti e su come inquadrarli nell’ambito della tua gestione finanziaria personale e familiare, l’invito è nuovamente quello di partecipare al corso INTELLIGENZA FINANZIARIA che è stato creato proprio per questo scopo.

Al prossimo articolo per la conclusione del ragionamento e, mi raccomando, lascia un COMMENTO con la tua opinione e condividi l’articolo per aiutarci a diffondere il più possibile la cultura e l’educazione finanziaria!

Roberto Pesce

10 commenti

  1. Lawrence

    6 anni fa  

    Vorrei fare altre considerazioni riguardo il mercato immobiliare italiano, e quello americano raccontato da Kiyosaki: 1) tutt’ora in italia ci sono grosse possibilità di acquisto di immobili con le aste immobiliari dove si possono trovare dei prezzi anche al 50% del valore di mercato, bisogna solo fare attenzione in che città poichè ci sono situazioni in cui il mercato immobiliare è più statico e al ribasso che in altre – 2) il costo degli immobili in USA è dovuto al basso costo della tecnologia costruttiva (principalmente legno), ciò significa anche avere delle spese di manutenzione più frequenti ed un ciclo di vita inferiore rispetto agli edifici italiani – 3) e’ corretto includere che in italia il costo per il solo acquisto dell’abitazione può arrivare anche al 6/8% (costo del notaio e tassazioni) mentre in america il costo è solo di alcune centinaia di dollari (nessun notaio) – 4) l’accesso al credito è veramente difficile in italia ma bisogna fare un distinguo rispetto a quello che succedeva alcuni anni fa, quando si finanziava anche il 120% dell’immobile. Per accedere al credito oggigiorno bisogna anticipare almeno il 30% del capitale ed è più facile ottenere mutui da banche “piccole” (es crediti cooperativi) piuttosto che da istituti bancari di grosso calibro (che hanno in carico grandi quantità di immobili e poca liquidità) – 5) Come già ho avuto modo di discutere con Roberto, la gestione di immobili in USA è resa ostica dalla distanza che ne rende difficile il controllo, mentre in italia risulta tutto è più facile. – 6) da valutarsi l’attuale tassazione degli immobili situati all’estero dopo la cura Monti.Nota: vorrei ribadire quanto detto precedentemente, riguardo all’ubicazione degli immobili perchè ci sono città che hanno risentito meno della crisi immobiliare (es Verona) e che hanno ancora un mercato frizzante e questo secondo me è la cosa più importante perchè mi garantisce velocemente il rientro sia del capitale iniziale sia della plus valenza (differenza tra valore di mercato ed il valore di acquisto all’asta).


  2. Bruno Bral

    6 anni fa  

    Kiyosaki è stato di una furbizia unica: con 2 semplici concetti, quello di cash flow e quello di capital gain , conditi dall’affarmazione della necessità di avere una cultura finanziaria, ci ha costruito un impero. Continua a sfornare libri dicendo sempre le stesse cose e questo lo trovo anche un pò disonesto. Per il resto concordo perfettamente con te, sono concetti validi per il mercato immobiliare americano di questo periodo, ma completamente inutili per quello italiano dove il mercato immobiliare è “gonfiato”……


  3. davide

    6 anni fa  

    grazie anche per questo articolo dove chiarisci molti aspetti eterogenei tra noi e loro
    approfitto per segnalarti che questo carattere è poco leggibile e rende la lettura faticosa
    grazie e buona giornata


  4. Alessandro

    6 anni fa  

    ESATTO, quindi ci resta una sola cosa da fare… ANDARE A VIVERE NEGLI STATES! In effetti l’ideale sarebbe vivere all’estero e poi venire in Italia per le sole vacanze. Mi sa proprio che non ci sono lontano. Ma questo te lo faro’ sapere.
    A presto


  5. Luca

    6 anni fa  

    Io ho letto padre ricco e padre povero e altre 3 dei suoi libri e mi hanno aperto la mente.

    Ok, nell’articolo si è esposto il problema, in Italia non si può fare come negli USA.
    Ma credo che si possa fare anche qui in Italia in qualche modo, perché lui stesso o il “padre ricco” basta studiare bene le leggi del proprio paese ( cosa non facile, ma se uno ha la volontà, riesce in tutto).

    Curiosità, in italia è così, ma per esempio in UK è diversa la vicenda?
    Ne sapete qualcosa in merito?


  6. GB.RE

    5 anni fa  

    Ragazzi non c’è bisogno di andare in america per avere un ritorno dell’invesimento decente negli immobili. Esempio Svizzero:
    Acquisto un monolocale in buone condizioni in una buona zona ( sapendo quello che si sta facendo chiaramente). Prezzo di acquisto: EURO 135’000 compreso posto auto. Reddito annuale netto ( dedotte spese di condominio, assicurazioni ecc,…) EURO 8500.
    Considerando un mutuo al 65% del prezzo di acquisto (EURO 88000) con tasso fisso bloccato per 10 anni al 2% senza obbligo di rimborso e ammortamento risulterebbe un onere finanziario annuale per gli interessi di euro 1760 da dedurre al reddito netto. Se consideriamo quindi il rendimento sul capitale proprio investito (EURO 47000) lo stesso si aggira intorno al 14%.
    Io vivo in Svizzera e questo è solo un esempio, comunque le teorie di Kiyosaki sono replicabili basta conoscere bene le regolamentazioni fiscali e soprattutto la materia in cui si opera.
    Comunque a parte il piccolo esempio numerico sui rendimenti immobiliari per quanto riguarda Kiyosaki è veramente ammirabile quello che ha fatto. Ci voleva un autore del genere.


  7. Roberto Pesce

    5 anni fa  

    Grazie per l’interessante testimonianza GB.RE, i tuoi numeri confermano la logica esposta nell’articolo ossia che la strategia basata sulle locazioni immobiliari ha bisogno di un paese che la supporti in quanto a ROI e possibilità di accedere al credito a tassi vantaggiosi. Interessante il fatto che si parli di un paese come la Svizzera geograficamente per noi molto accessibile.


  8. Paolo

    5 anni fa  

    Ragazzi, nessuno parla degli investimenti derivanti da immobili frazionati! Personalmente compro immobili di 150 mq o >>, li fraziono in almeno 3 unità con 1/2 camere piccole e le metto a reddito.
    Tutto rigorosamente finanziato dalla banca oggi circa al 4-5% su 20 Anni. Il ROI e’ mai inferione al 10-12% Lordo. Bisogna comprare bene. Ovviamente l’investimento viene fatto in zone con alta richiesta e densità abitativa. Occhio anche all’inflazione che aiuta chi si indebita nel restituire alla banca nel tempo un sensibile valore monetario inferiore rispetto al valore consegnato all’atto del mutuo. Il che significa che alla fine del mutuo avremo restituito alla banca un potere di acquisto molto inferiore ai soldi che ci hanno prestato all’inizio, su cui peraltro ci abbiamo speculato. La banca va usata el’intelligenza finanziaria serve a questo. Cosi si realizza il famoso redditi passivo con occhio attento al cash flow.
    Per i campioni della borsa, provate a farvi finanziare dalla banca un investimento in borsa, magari in valute on un cross trade senza garanzie reali.


  9. STEFANO

    5 anni fa  

    Ciao a tutti, sono laureato in economia, ho lavorato in banca e come consulente finanziario. Io sono andato via dall´Italia, vivo in Brasile. Visto direttamente con i miei occhi posso dire che qui le opportunita´ per investimenti immobiliari con elevato ROI esistono ancora e che cio´ che di valido kiyosaki ci dice, a mio parere, e´ di usare il cervello ed essere mentalmente aperti a cogliere le opportunita´ laddove si manifestano. Se trovo opportunita´´ in Italia ben vengano, se le trovo all´estero e non le sfrutto vuol dire che devo ancora approfondire il tema e migliorare la mia intelligenza finanziaria. Kiyosaki fa degli esempi basati su quella realta´ e sulla sua esperienza, spetta a noi cogliere gli aspetti essenziali del suo insegnamento e adattarli alla nostra realta´ operativa.


  10. Rossella

    3 anni fa  

    Ho letto 3 libri, di cui il primo padre ricco padre povero.
    Estremamente interessante il primo, concetti poi ripresi più volte negli altri.
    Che dire, sicuramente apre la mente, ti obbliga a riflettere.
    A mio avviso ciò che dice kiosaki sugli investimenti immobiliari ben si sposa con la sua realtà dove vive..
    Diventa più impegnativa qui in Italia. Ma per quanto mi riguarda poco importa..
    Al momento diventa più difficile investire in immobili in Italia? Perfetto grazie ai suoi metodi cerco business fattibili e poi attuo l’investimento immobiliare all’estero dove trovo opportunità.
    Lui non dà una regola basata su un ordine rigido di cose da fare..
    Ecco ragionando così posso pensare di rendere reali i suoi insegnamenti anche se non sono americana e non vivo negli states..


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